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如何處理租賃合同期滿后的裝修糾紛
發布時間:2020-04-05   來源:未知   

  李某與王某簽訂房屋租賃協議,約定將李某的一間店面房屋出租給王某開飯店,為期一年。王某在飯店經營期間對房屋進行一定的裝修,李某亦未提出異議。由于合同對一般裝修物的處理未作明確約定,合同期滿后,雙方因裝修物的補償問題發生爭執,起訴至法院。

  該案在審理時有兩種意見。

  一種意見認為,根據合同法第二百二十三條的規定,承租人經出租人的同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。本案王某對房屋的裝修可視為對租賃物的改善或增設他物,此行為并未得到李某同意,且王某明知合同期才一年,不考慮投資回報率而投入大量裝修,其決策失誤造成的損失應由其自己承擔,王某無權要求李某對其進行補償。

  另一種意見認為,李某應對王某進行適當補償。理由是合同對房屋出租后的用途有明確約定,李某應當知道開設飯店需進行必要裝修,且李某在王某裝修時既不阻攔,也未在合同期內提出異議,應視為對王某裝修行為的同意或默許。根據最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第86條規定,非產權人在使用他人的財產上增添附屬物,財產所有人同意添附,并就財產返還時附屬物如何處理有約定的,按約定處理;沒有約定或協商不成,能夠拆除的,可以責令拆除,不能拆除的,也可以折價歸財產所有人;造成財產所有人的損失的,應當負責賠償。故李某應對王某做出補償,但補償數額應不超過該房屋的增值部分。

  本案有必要對裝修物的性質先進行一下探討。承租的店面房經過裝修,裝修物的所有權歸王某,而房屋的所有權仍歸李某,兩者可以辨別,但已連為一體,不可分割。若強行將裝修物拆除,則會造成財產上的損失??梢娧b修物的性質系民法理論中的附合,系添附行為的一種,即將不同所有人的物緊密結合起來,成為一個新物。其特點在于所有人的物雖可區分,但難以分離。

  裝修系動產附合于不動產之上,按照民法主物所有人取得從物的原則,房屋租賃合同解除后,裝修物的所有權應由不動產人即李某取得。然而確定添附物歸屬后,必然會產生受益一方對受損一方的經濟補償問題,這里要區分添附行為系善意行為還是惡意行為。出租人對承租人進行補償應滿足兩個前提:一、出租人對承租人的裝修行為明確表示同意,或者知悉而未表示反對;二、房屋因裝修而增值,且在租賃關系結束后,仍然存在。本案中,當事人雙方對一般裝修問題的處理雖未作明確約定,但合同簽訂后,王某對房屋進行裝修的過程中,李某既未阻攔,也未在合同期內提出異議,應視為默許,符合第一個前提。其次房屋經過裝修后,價值有所增加,由于裝修物附合于房屋,兩者不可拆分,租賃合同終止后李某即取得裝修物的所有權,故李某應當補償王某所支出的裝修費用,但不應超出房屋增值的部分。

  筆者認為本案兩種分歧意見所適用的法律實際并無矛盾,但是合同法第二百二十三條側重強調承租人有保持租賃物原狀的義務,目的在保障出租人的利益,但對承租人的費用返還請求該條并無規定,故不能適用本案。對裝修物補償問題的法律適用,筆者同意后一種意見,即應當比照最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第86條規定,本著最大限度發揮裝修物價值的原則及公平原則,判令李某對王某進行適當補償。

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